Foto: Divulgação

O debate sobre o futuro do financiamento imobiliário no Brasil ganhou um novo capítulo. Neste artigo, Filipe Távora, da Astor Capital, analisa a proposta de tributação sobre LCIs (Letras de Crédito Imobiliário) e CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários), trazendo uma reflexão que vai muito além de questões técnicas ou fiscais. O tema impacta diretamente a dinâmica de crédito de longo prazo, o custo da moradia e a capacidade da construção civil de continuar gerando emprego, renda e crescimento econômico. Veja o artigo completo abaixo:

A discussão sobre o fim da isenção de imposto de renda para LCIs (Letras de Crédito Imobiliário) e CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) pode parecer técnica, mas carrega implicações relevantes para o futuro do financiamento imobiliário no Brasil. Esses instrumentos têm sido fundamentais para conectar o investidor pessoa física ao setor da construção civil, permitindo que construtores e incorporadores captem recursos a custos mais baixos e viabilizem projeto crédito de longo prazo no Brasil.

Com a proposta de tributação, altera-se a lógica de atratividade desses papéis. Sem a isenção e com a tributação de 5% proposta pelo governo federal, o investidor, para continuar interessado em investir nas classes, tende a exigir retornos brutas maiores para manter o mesmo retorno líquido, o que eleva o custo de funding para quem emite. Isso pressiona a estrutura financeira do setor imobiliário, impacta margens e pode comprometer o lançamento de novos empreendimentos — especialmente em segmentos que operam no limite da viabilidade econômica.

O investidor, por sua vez, tende a migrar para ativos que ainda preservam incentivos fiscais, como debêntures de infraestrutura e fundos imobiliários com foco residencial. Esse movimento enfraquece um dos poucos mecanismos eficientes de financiamento privado para o setor, reduzindo a liquidez e o apetite por risco justamente em um momento em que a construção civil poderia ser uma alavanca importante de crescimento econômico.

Tributar LCIs e CRIs pode fazer sentido dentro de uma lógica de simplificação tributária e de compensação sócio econômica, mas precisa ser calibrado com outras medidas. As LCIs representam cerca de 17% do voluntário de crédito do setor imobiliário. Esse custo vai ser repassado ao conaumidor. Uma transição abrupta, sem mecanismos de compensação, pode resultar em efeitos colaterais relevantes: aumento no custo da moradia, desaceleração de obras, queda na geração de empregos e menor acesso ao crédito.

Para além da arrecadação, é preciso pensar no papel estratégico do crédito no setor imobiliário. Esse debate fiscal é, na essência, um debate sobre o futuro.

18 de junho de 2025 às 13:39